‘장기전세 특별공급’ 불법을 불법이라 말하지 않는 이유

‘장기전세 특별공급’ 불법을 불법이라 말하지 않는 이유

서울주택도시공사(SH)가 공급하는 시프트는 주변 전세 시세의 80% 이하의 보증금으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 장기전세주택이다. 중산층에게도 안정적인 임대주택이 공급돼야 한다는 요구에 따라 지난 2007년에 선보인 이후 2016년 말까지 총 3만 69가구가 공급되었다.
최근 33차(2016년 11월)모집 공고 경우 1,742세대 모집에 12,384명이 신청하였다. 그중 왕십리 주상복합 49㎡ 경우 최고 126:1 경쟁률이 나왔고 전체 평균 7.1:1의 높은 경쟁률이 나올 만큼 인기가 많다. 그리고 2017년에도 6월 11월 총 2회에 걸쳐 총 406세대가 공급될 예정이다.

장기전세특별공급 불법 입주권에 대한 지하철 광고

장기전세주택의 장점이 많은 만큼 입주자격도 까다롭다. 세대구성원 전원이 무주택자이어야 하고 소득이나 차량 등 자산의 기준도 있으며 청약통장 있어야만 유리한 조건으로 신청할 수 있다. 사실 무주택자 누구나 장기전세주택에 입주를 꿈꾸지만 아무나 입주를 할 수 있는 것은 아니다.
그런데 아무런 제약없이 누구나 입주를 할 수 있다면? 그것도 100% 입주를 보장 한다면? 바로 장기전세 주택의 입주를 알선하는 중계업체와 기획부동산의 ‘장기전세 특별공급’ 입주 방법이다.
실제로 포털사이트에 ‘장기전세 특별공급’이라고 입력하면 중개업체들이 올린 호객 글이 1000건 넘게 뜬다. ‘장기전세 특별공급’을 카페명으로 내세운 포털 카페도 30곳이 넘는다.

내용을 보면 서울시나 각 구청에서 시행하는 도시계획사업 즉 도로나 공원 등 공공사업으로 인해 자신의 주택이 수용되거나 철거되는 사람들에게 주택보상금과 더불어 철거민 ‘장기전세 특별공급’ 입주권을 부여하는 제도를 말한다. 소득이나 재산 보유기준이 전혀 없고 청약통장도 필요 없으며 치열한 경쟁없이 100% 입주를 보장한다고 한다. 그것도 서울 25개 지구 중 희망하는 지역과 평형을 선택 가능하다고 한다. 사실 여기 까지만 보면 무주택 서민에게는 얼마나 달콤하고 꿈 같은
말인가? 세상에 공짜는 없는 법! 그 실체에 대하여 알아보자.

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철거예정가옥매입 – 입안 – 지형도면고시 – 시행을위한 주민열람공고 – 사업시행인가고시 - 보상공고/협의 - 보상실시/철거 – 장기전세 특별공급권 발생 – 단지선정 및 신청 – 입주
위와 같은 절차에 의해 합법적으로 장기전세 주택에 100% 입주할 수 있다고 업자들은 호언장담하고 있다. 철거가옥 장기전세 특별공급 제도를 교묘하게 이용하고 있지만 사실 철거주택을 사고파는 행위를 막을 수 있는 법적근거는 없다. 그렇다고 철거주택에 대한 장기전세 특별공급 입주권 부여를 SH공사에서도 거둘 수도 없는 노릇이다. 문제는 이 과정에서 각종 불법과 탈법이 자행되고 있다.

과거에는 철거민의 장기전세주택 입주권 즉 ‘철거민 딱지’을 거래하는 방식인데 이것은 엄연한 불법이다. 그래서 요즘은 업자들이 개발 예상지역이나 예정지 내 철거 예정 주택 매입을 유도하는 방식으로 바뀌었다. 40㎡이하 철거 예정 주택을 보유하고 있으면 59㎡(전용 25평) 장기전세주택에 입주할 수 있다고 한다. 여기서 철거주택 매입비용 1억~2억과 각종 수수료 명목으로 4,000~5,000만원을 요구한다. 서울시 아파트 평균 전세가 3~4억이고 강남권은 5~6억과 비교해도 저렴하고 최장 20년간 걱정없이 거주 가능하다면 사실 남는 장사일 수 있다. 그런데 아무런 문제가 없을까?
첫번째 문제는 업자들이 중개한 주택이 실제로 개발 예정지에 있느냐는 거다. 서울시는 과거에도 이 같은 편법 거래가 성행하자 철거민 특별공급 대상 자격을 강화한 바 있다. 장기전세 특별공급 규칙상 특별공급 대상 기준을 ‘사업시행인가 고시일’에서 ‘최초 주민열람 공고일’로 개정했다.
즉 업자들의 개발된다더라는 식의 소문만 믿고 투자하는 것이다. 만일 개발이 확정되는 최초 주민열람 공고일 이후 철거 대상 주택을 구입했다면 장기전세 특별공급 대상 자격이 안 돼 입주권을 받을 수 없다.

SH공사 장기전세 특별공급 2015년 공고, 공고중 특별공급은 17단지 1,482개 공급물량 중 단 11개 뿐이다.

두번째 문제는 최초 주민열람 공고일 이전 거래는 가능하지만 이런 경우 문제는 개발사업 시행 여부를 장담할 수 없다. 실제로 현재 사업 예정지로 지정됐지만 예산 부족 등으로 사업이 무기한 사업이 연기된 곳이 적지않다. 장기전세주택 물량이 확 줄고 있다. 박근혜 정부에서 신규 택지개발사업을 더 이상 개발하지 않기로 한 영향이 크고 서울시에서 주거지로 개발 가능한 땅이 부족한 데다 사업주체인 SH공사의 자금 사정도 여의치 않기 때문이다. 그나마 장기전세주택으로 예정되었던 사업지가 행복주택 등 다른 방식의 공공주택으로 전환되었기 때문이다.

세번째 문제는 장기전세 특별공급 입주권을 보상받았더라도 내가 원하는 아파트 단지 입주하지 못할 수도 있다. 장기전세 주택 신규 공급 물량도 줄어든 상태이지만 기존 공급된 세대의 공가세대 발생이 현저히 줄어 들었다. 즉 한 번 입주하면 나오지 않는다는 것이다. 더 문제는 장기전세 특별공급 입주권을 얻은 후 6개월내 입주를 못하면 입주 권리가 사라진다. 즉 어렵게 많은 돈을 들여서 입주권을 받았지만 장기전세주택을 더 많이 공급하던가 아님 기존 장기전세주택 세입자들이 퇴거하지 않는다면 나에게는 기회가 없을 수 있다. 요즘처럼 하늘 높은 줄 모르고 계속 올라가는 전세가에 누가 이런 좋은 혜택을 박차고 나오는 용감한자가 있겠는가?

세상에 공짜는 없다. 그리고 노력하지 않고 얻은 것은 곧 사라진다. 현재 주거문제를 해결하기 위한 방법이 ‘장기전세 특별공급’만 있는 것이 아니다. 장기전세 일반/우선공급, 행복주택, 2030청년주택, 10년공공임대주택, 공공분양주택 등 임대나 전세, 분양까지 국가나 지자체에서 공급하는 공공주택에는 여러 공급방식과 형태의 주택이 많다. 현 상황에서 내게 맞는 방식의 공공주택을 알아보고, 공부하고, 준비하고, 실천하는 것 만이 최선이 아닌가 생각한다.

“대한민국 국민이 집이 절망이 아닌 희망이 되는 날까지 홈드림연구소가 노력 할 것입니다.”